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    北京市科創社區發展機制研究

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    北京市科創社區發展機制研究

    【核心思想】

    文章運用了“產業集聚”的規劃思想,對北京市科創社區這一新興創新空間形式的定義、類型、特征進行了研究,同時以回龍觀科創社區及其中核心創新空間單體建筑——騰訊眾創空間為例,使用統計、問卷和訪談等方法,圍繞回龍觀地區和騰訊眾創空間兩個尺度,就創新創業活動與城市居住社區的相互作用機制進行研究,總結出科創社區的發展意義和發展條件。

    【規劃評論】

    1、優點

    文章以北京市回龍觀科創社區的發展研究為基礎,提出科創社區定義,提出了城市社區對創新創業活動的支撐作用,以及創新創業活動帶給社區的基礎服務設施、公共開敞空間、文化社會環境和社會福利等方面的公共紅利。提出企業 + 居民 + 服務”三位一體的創新機制,對科創社區的發展具有指導意義

    2、缺點

    規劃只針對的北京市進行研究,得出了科創社區的具體形態及特征,但這些特征是否對其他城市具有指導借鑒意義,仍有待考量和研究。

    【規劃借鑒】

    法國建筑師、規劃師勒·柯布西耶提出了“集中主義”的規劃思想,強調將城市功能集中起來,空出來的大片綠地用于建設公共服務設施、公園綠地等;而眾創空間是在集中主義上的延伸,將科技創新、居住、生態融合在一起,直接或間接帶給社區公共紅利,形成新的發展機制。

    【正文內容】

    1、規劃研究背景

    文章基于全球和北京市創新空間發展趨勢進行分析。當前,全球高端生產要素和創新要素正加速向亞太板塊轉移,全球科技創新中心正呈現由西向東的演替趨勢。亞太國家和地區,特別是作為亞洲第一大國和世界第二大經濟大國的中國,更具備孕育科技創新中心所需的資源豐度和市場深度。

    2、科創社區的定義與特征

    將在北京得到國家認證的 125 個眾創空間單位、154 個實體空間數據輸入GIS中可以發現,其分布呈現“集中+分散”的特征,集中分布在中關村、望京和CBD等地,這也是城市核心創新資源的聚集和外溢效應的作用顯現。分散的眾創空間或嵌入既有創新空間,如工業園、農業園和大學園等,或嵌入城市的公共服務設施,如休閑娛樂區和居住區等。因此可以認為,科創社區就是眾創空間將科技創新與居住功能結合而形成的一種新型創新空間。

    科創社區在空間形式上表現為以眾創空間或創業企業聚集區為核心的、以居住用地為主要功能的城市片區,具有與居民親密互動、通勤便利、功能復合和充滿活力等特點。

    為進一步了解科創社區的地理區位分布規律,本文通過大數據的方法,對以眾創空間為圓心、1km半徑范圍內的主要用地類型加以識別,篩選出了31個科創社區。

    從圖中可以看出,北京科創社區分布主要在老城區的胡同和五環附近。其中,五環附近的科創社區與北京十大邊緣集團的吻合度較高,如石景山、酒仙橋等,科創社區建設已經成為北京近郊大型居住區轉型發展的有效方法之一。

    北京的科創社區可分為3種類型 ①以華清嘉園為代表的“民間硅谷”,②以小樣社區為代表的“科技地產”,③以回龍觀雙創社區為代表的“大型居住區”。其中,“民間硅谷”是在周邊創新要素作用下,在居住區內自發聚集形成創業團隊;“科技地產”是由地產開發商主導,將聯合辦公與SOHO公寓相結合,利用社區的概念吸引創業團隊。這兩種類型的創新和居住主體都是創業者,已有研究較為豐富?!按笮途幼^”是由政府、資本市場、創業者和居民多個主體共同參與組建的,目前對其產生與發展條件的研究尚不豐富。

    3、科創社區的形成條件

    3.1通勤壓力大等城市問題倒逼城市更新與產業升級。

    回龍觀是北京傳統的“睡城”,就業崗位少,引發了職住不平衡、早晚通勤壓力大、商業設施水平不高和城市風貌質量不佳等一系列現實問題,急需找到更新存量用地與升級產業的有效途徑。

    3.2政府與資本市場新的合作機制創造了低成本的辦公空間

    騰訊眾創空間原是一座經營不善的商場,產權歸村集體所有,后來昌平區政府成立北京昌平科技園發展有限公司(簡稱“昌發展”),由昌發展從村委會將該商場整租過來,出資改造,再將這一資產與英諾、騰訊合作運營。資本市場在運營中,更加注重企業增值帶來的長期股權收益,不以房租差作為主要收入。這樣一來,入駐企業的租金就很低,每個工位月租金為 800 ~ 1   200 元,其中還包括了物業費、運營咨詢費和市場推廣費等,成本約為中關村和望京等地眾創空間公示價格的60%。

    從企業信用信息網抓取的數據看,在目前已入駐該眾創空間的 200 多家企業中,有52家公司從原辦公地搬遷至騰訊眾創空間,有一半的公司從四環以內遷出。在與22家搬遷企業的訪談中,原辦公場地“租金貴、物業費高”是他們搬離原地址而選擇騰訊眾創空間的主要原因之一。

    3.3回龍觀地區融入北京市的創新網絡

    回龍觀地區有豐富的創新資源,如生命科學園、沙河高教園等。通過對30家企業的訪談得知,入駐企業與中關村、清華/北大、金融街、望京、CBD等有較強的業務往來,與城市創新網絡聯系緊密。

    3.4回龍觀擁有成規模的高素質人力資本

    回龍觀地區有著較強剛性創業需求的、高素質的人才和IT精英為科創社區提供了寶貴的人力資本。根據“六普”數據顯示,回龍觀總人口約為30萬,其中本科以上學歷人口為11萬,占常住人口的 37%;在流動人口方面,回龍觀地區本科以上學歷的流動人口總量在北京北部地區排名第一,并有31%的流動人口從事信息技術行業。同時,有50%的CEO 和 60% 的員工都居住在回龍觀,13%的居民正在創業,37%的居民有創業的想法。

    3.5回龍觀地區的公共交通可達性較高

    從調研結果看,空間內員工日常通勤以地鐵、公交、步行和自行車為主,有44%的員工的通勤時間在半小時以內。

    4、科創社區的發展機制

    4.1企業 + 居民 + 服務”三位一體的創新生態

    創業團隊、社區居民和支撐服務三者存在著強烈的相互需求。其中,支撐服務包括了餐飲設施、體育健身場所及設施、圖書館等,而騰訊眾創空間中的店家大多數都是由創業團隊研發運營的,如互聯網餐飲“人人湘”、室內滑雪的“雪樂山”等。

    4.1.1創業團隊對社區居民的需求

    首先,居民幫助企業進行產品驗證。通過企業問卷調查可知,入駐企業的創新模式以“實踐使用—主體反饋—互動創新”模式為主,用戶的需求和反饋是其產品研發的重要組成部分。在對未來辦公環境的需求方面,與居民有直接互動關系的企業中,超過75%的企業選擇了雙創社區,也說明該類企業對于居民的剛性需求。

    其次,居民是面向個人用戶企業的終端市場。通過問卷調查可知,50% 以上的企業有面向個人的業務,接近社區就是接近市場。例如,從事大眾聲樂教育的“唱好一點”公司,原在望京辦公,看中了回龍觀大量的居住社區,于是搬遷過來,因為這里離他們的市場更近。

    最后,創業者希望短距離通勤。在與從原辦公場所搬遷過來的 22 家企業CEO的訪談中,“通勤距離遠,交通不便”被多次提到 ( 圖 7),而騰訊眾創空間滿足了創業者們“回家創業”的需求。例如,驛動藍天團隊的CEO與員工都居住在回龍觀附近,后來搬離了原來免費的辦公場地,遷至騰訊眾創空間。

    4.1.2創業團隊對支撐服務的需求

    調研發現,入駐企業非??粗剞k公周邊生活設施的完善程度,如商業、體育等功能。其認為完善的服務設施是其高質量工作的保障,如創業者和員工在眾創空間內部就可以解決一日三餐,在眾創空間的咖啡館就有很好的環境來約見客戶,而“膠囊公寓”更是員工加班和招待客人時低成本、高品質的選擇。

    4.1.3居民對創業團隊的需求

    首先,創業團隊的聚集滿足了居民的創業需求。通過對居民的調查問卷分析可知,有創業意愿的居民出于離家近的考慮和看重回龍觀的創業發展潛力,有30%的居民認為理想的辦公地點是回龍觀雙創社區。

    其次,居民渴望創業文化。例如,2017年眾創空間與前門、朝陽門等文化地標共同承辦了北京國際設計周的活動,開幕當天,參加活動的人數高達3000多人,并有居民發微博稱:“我們回龍觀也有自己的文化了?!?/p>

    4.1.4居民對服務的需求

    居民對服務的需求十分強烈,居民希望龍觀地區生活品質有所提升,尤其是在教育、文創類服務方面。

    4.1.5支撐服務對創業者及居民的需求

    在支撐服務方面,由于運營主體大多是創業團隊,企業的聚集有利于其開展業務,如互聯網餐飲的點餐系統、網絡宣傳和實體宣傳品制作等都是由眾創空間內的團隊所承包。同時,圖書館、餐飲、太空艙公寓與足球場等設施同時向創業者和居民開放,保障其可持續地運營。

    4.2辦公空間和開放空間,創新網絡和社交網絡

    騰訊眾創空間建筑總面積為 5.5 萬平方米,室內外公共空間共1.5萬平方米,建筑內的一、二層配置有餐飲店、圖書館等開放空間,1~4層設有公共座椅等開放空間。高度融合的辦公空間和開放空間使其區別于封閉的寫字樓或完全對大眾開放的商場,其也成為了創新網絡與社交網絡的交匯之處。

    4.2.1加快種業之都建設

    辦公空間 — 多元有活力的創新網絡。眾創空間聚集了各種各樣的創業公司,為構建創新網絡提供了基礎。通過對200多家企業的調研數據進行分析,發現入駐團隊規模含括了中小微企業,業務涉及TMT、教育和智能硬件等十多種領域;融資規模以十萬元以下居多,也有千萬以上的明星企業,如研制無人駕駛的“智行者”等;企業CEO有海歸創業、二次創業和從各大龍頭企業辭職出來創業的不同背景。

    4.2.2開放空間 — 回龍觀社交網絡的重要節點。在開放空間方面,通過組織豐富的社區活動,眾創空間成為回龍觀地區社交網絡的重要節點??臻g內每周都舉辦一些親子類型、運動類型和公益類型的活動,每到周末,咖啡館、餐廳和圖書館都擠滿了居民,尤其是小朋友和家長。這些開放空間在為居民提供高品質的服務和公共空間的同時,也為以個人用戶為市場的企業帶來了大量的客流。

    5、小結

    5.1創新企業的選址偏好從單一功能的園區走向生活配套更完善的城區,從接近投資和科技研發集群走向高科技人才居住地。

    5.2科創社區是科技創新和居住功能相結合形成的一種創新空間,為特大城市近郊大型居住區未來的轉型與升級提供了一條可鑒之路。創新創業活動的蓬勃發展有助于推進城市功能更新與產業升級,盤活閑置或低效城市空間,實現經濟的轉型發展。同時,科創社區的發展對特大城市邊緣地區的大型居住區有改善職住平衡的作用,在引入創新服務的同時也為大型居住區帶來了新的就業機會,使得更多的居民可以就近創業或找工作。

    5.3回龍觀騰訊眾創空間創造了“創業團隊 + 社區居民 + 支撐服務”三位一體的創新生態,尤其是在引入居民這一方面,是其他眾創空間所缺乏的。同時,通過辦公空間和開放空間的高度融合,搭建相輔相成的創新網絡和社交網絡,采用“短期租金差—中期空間增值服務—長期股權收益”相結合的盈利模式,為其他眾創空間的規劃、設計、運營提供了成功經驗。

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